在经历了连续大幅上涨之后，地产相关板块于5月20日普遍出现小幅回调。业内人士分析，大半个月来，受益于监管层持续释放稳楼市加力信号，房地产股上演了一轮普涨行情。往后看，伴随地产周期企稳，小家电、装修建材等板块有望取得超额收益。

稳地产政策密集落地房地产板块持续上涨

大半月来，房地产板块持续上演上涨行情。根据新华财经数据，2024年4月24日至5月20日，中证300地产指数（000952）、中证房地产指数（931775）、中证全指地产指数（932076）分别累计上涨33.87%、26.52%、28.26%。个股方面，保利发展、万科A、招商蛇口等龙头房企也分别于期间累计上涨37.81%、39.73%、40.13%。仅17日当日，上述三大指数分别涨约9.13%、7.38%、7.85%，保利发展及万科A涨约10%、招商蛇口涨约9.3%。

板块普涨的背后，是多项重磅稳地产政策密集落地。5月17日，中国人民银行等监管部门陆续发布四项通知，从提需求和去库存两个方向同步着手，促进房地产市场企稳回升。

从需求侧看，人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，将个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，以及将首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、不低于25%。

去库存方面，人民银行还宣布新设3000亿元保障性住房再贷款，以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，本次再贷款利率为1.75%、期限1年，预计将带动银行贷款约5000亿元。

华泰证券研报指出，上述政策“组合拳”传递了政策遵循市场化原则积极推动地产需求复苏和地产去库存的积极信号。目前地产成交面积或正在接近底部区域，虽然短期势能仍待恢复，但地产去库存政策的托底效果可能会较此前更好。

还有业内人士指出，本轮新政的核心在于优化了两方面问题。其一是可通过引导市场预期的改善来释缓库存，尤其是二手房库存的压力；其二是进一步管理房企的潜在金融风险，从而为市场运行提供一个更加稳定的环境。

“总体上，目前房地产政策对各方面的考虑渐趋完善，本轮周期内房价的调整压力也有较为充分的释放，对未来3年市场的企稳修复有更强信心。”上述业内人士如是说。

地产周期或迎转折板块重估有望延续

不过从短期来看，考虑到从政策释放到基本面起效将存在一定时滞以及不确定性，伴随累计涨幅逐渐扩大，市场亦可能出现阶段性回调。5月20日，在经历了上一交易日的大幅上涨后，房地产板块相关指数普遍低开并呈冲高回落态势，其中中证300地产指数、中证房地产指数以及中证全指地产指数分别收跌约1.23%、1.37%、0.85%。中金公司发布的研报指出，近期地产股在政策驱动下呈现快速修复，预计短期内进一步上行动能仍存。

尽管此次交易已经经历一定的准备工作，但房地产板块的涨势可能尚未达到顶点，因此我们依然可以保持积极的态度。

展望未来，中金公司预计，最近推出的一系列政策将有助于房地产市场在接下来的6-12个月内更快地迎来转机，结束自2021年以来的快速调整阶段，并逐渐过渡到相对稳定的阶段。随着房地产市场逐渐企稳，该板块有望迎来一波可观的重新评估行情。

国泰君安宏观联席首席分析师黄汝南表示，房地产政策已经进入一个新的阶段，政策的系统性更强，防范风险的逻辑更加清晰。目前出台的政策将有助于改善房地产市场的基本面预期，我们需要关注后续财政手段的运用以及地方政府“以旧换新”的推进情况。在政策不确定性降低的背景下，我们可以预期后续的政策将进一步加大力度。

具体到行业来看，长城证券首席经济学家汪毅预计，从政府直接购置房产的角度出发，房地产开发企业将直接受益。随着对大面积风险预期的减弱，这些上市公司在市净率方面有望得到修复。

据汪毅统计，目前有88家房地产开发上市公司，它们的市净率中位数仅为0.87，市净率高于1的比例为36%。如果我们聚焦于市值排名前10的房地产开发企业，市净率中位数为0.97，其中有6家公司的市净率低于1，其中有3家的市净率低于0.5。

汪毅判断，从释放市场购买力的角度来看，率先恢复的指标可能是二手房的成交面积。相应地，白色家电、小家电、厨卫电器、家电零部件、玻璃纤维、装修建材、装修装饰以及房地产服务等板块有望取得超额收益。